央廣網(wǎng)北京5月15日消息 4月底，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》。公募REITs由此成為了市場(chǎng)各方目前最為期待的投資品種之一。什么是公募REITs？它的流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)性、收益性怎么樣，我們普通投資者如何參與？財(cái)富雅談邀請(qǐng)?zhí)┻_(dá)宏利基金公司REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人宋鑫為您詳細(xì)解讀。

　　馮雅：您首先用通俗易懂的語(yǔ)言闡述一下，REITs一種什么樣的投資？

　　宋鑫：REITs從英文翻譯過(guò)來(lái)，實(shí)際上叫不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。從定義上來(lái)講，它實(shí)際上是通過(guò)發(fā)行一種收益憑證的方式，來(lái)購(gòu)買一定底層的不動(dòng)產(chǎn)，底層的不動(dòng)產(chǎn)由專業(yè)第三方進(jìn)行管理，而上面的基金由專業(yè)管理人進(jìn)行管理。底層不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，我們按照一定的比例分配給份額持有人，這個(gè)是相對(duì)官方的解釋。

　　通俗來(lái)講，比如我們經(jīng)常去的購(gòu)物中心，它價(jià)值可能幾個(gè)億，我通過(guò)發(fā)行一個(gè)證券化的產(chǎn)品，把它分成幾億份。對(duì)普通投資者來(lái)說(shuō)，比如我買了公募基金，我就可以享受到商場(chǎng)通過(guò)穩(wěn)定現(xiàn)金流帶來(lái)的收益，這是其中一個(gè)方面，固定的收益。另外一方面，如果未來(lái)商場(chǎng)有升值空間，我把商場(chǎng)進(jìn)行資產(chǎn)處置，還可能帶來(lái)一部分的超額收益。所以REITs實(shí)際上是一個(gè)固定收益加超額收益，兩部分組成的一個(gè)金融產(chǎn)品。

　　馮雅：公募REITs和我們平常買的公募基金有什么不一樣嗎？還是說(shuō)是完全相同的？

　　宋鑫：公募REITs也是公募基金的一個(gè)種類，我們之前買的有股票型基金、債券型基金、混合型基金，還有貨幣基金。公募REITs跟這幾種基金相比，它最大的不同就是投的底層資產(chǎn)不一樣，它投的是不動(dòng)產(chǎn)。從這次試點(diǎn)范圍要求來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)又做了一個(gè)限制，主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施這個(gè)領(lǐng)域。

　　它的交易形式是一個(gè)公募基金的產(chǎn)品加上ABS，因?yàn)锳BS現(xiàn)在在我國(guó)的交易所已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，而且發(fā)行規(guī)模還比較大，所以現(xiàn)在通過(guò)公募基金這個(gè)載體，使這種ABS面向散戶來(lái)發(fā)行，也可以實(shí)現(xiàn)多年的證券化產(chǎn)品對(duì)底層資產(chǎn)的一個(gè)控制，大概就是這個(gè)意思。所以本質(zhì)上來(lái)講它還是公募基金。

　　馮雅：如果我們從流動(dòng)性、收益率、還有風(fēng)險(xiǎn)性這三方面來(lái)考量，公募REITs有什么特點(diǎn)？

　　宋鑫：我們先說(shuō)一下流動(dòng)性這個(gè)問(wèn)題，公募REITs首先是一個(gè)封閉式基金，未來(lái)如果持有人要退出，不能像普通基金那樣贖回，它只能在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行基金份額的轉(zhuǎn)讓，所以未來(lái)流動(dòng)性有多大，我覺得可能要看未來(lái)公募REITs市場(chǎng)有多大。

　　如果這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)能到像美國(guó)市場(chǎng)那樣，比如過(guò)了萬(wàn)億美元，它未來(lái)的流動(dòng)性相對(duì)而言可能會(huì)好一些。按照國(guó)內(nèi)的研究機(jī)構(gòu)對(duì)我國(guó)未來(lái)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的預(yù)測(cè)來(lái)看，基本上是在4到6萬(wàn)億，基礎(chǔ)設(shè)施可能在10到20萬(wàn)億。

　　所以我個(gè)人理解，流動(dòng)性可能一方面跟市場(chǎng)的規(guī)模有關(guān)，另外一方面跟這次試點(diǎn)項(xiàng)目在未來(lái)幾年運(yùn)行的狀況有關(guān)系，如果運(yùn)行比較好，產(chǎn)生的利息都比較穩(wěn)定，大家對(duì)這個(gè)產(chǎn)品的投資熱情比較高，自然而然就會(huì)促進(jìn)它二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性。

　　從收益率上來(lái)講，主要分為兩個(gè)部分，一個(gè)就是固定的派息，派息就是靠每年產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流造成的分紅。美國(guó)包括新加坡和香港，固定收益率差不多在每年4%-6%之間，這是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的收益率。

　　從國(guó)內(nèi)來(lái)看，可能我們更關(guān)注未來(lái)公募REITs的底層資產(chǎn)是什么，底層資產(chǎn)現(xiàn)金流直接決定了未來(lái)公募REITs產(chǎn)品的收益率。這次試點(diǎn)范圍已經(jīng)限制在基礎(chǔ)設(shè)施，除了我們通常理解的高速公路，水熱電氣、垃圾焚燒、污水處理，還有三種比較新的業(yè)態(tài)。

　　第一種就是我們?nèi)粘Ｉ�活接觸比較多的倉(cāng)庫(kù)物流，比如順豐、菜鳥、京東，另外一種是跟大數(shù)據(jù)化、大信息化有關(guān)的數(shù)據(jù)中心，最后一種是這一兩年在全國(guó)各地也發(fā)展得比較好的工業(yè)園區(qū)，還有科研園區(qū)。

　　從這幾種業(yè)態(tài)的資產(chǎn)特性上來(lái)講，一方面，它的現(xiàn)金流是比較穩(wěn)定的，另一方面，后三種新的業(yè)態(tài)，相對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)金流收入可能還要略高一些，基礎(chǔ)設(shè)施類的，現(xiàn)金流的年化收益率可能相對(duì)會(huì)低一些。但是我感覺這次試點(diǎn)項(xiàng)目，肯定是優(yōu)中選優(yōu)，資產(chǎn)的品質(zhì)肯定比較好，而且現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定。所以我大致估計(jì)對(duì)投資者來(lái)講，每年應(yīng)該有一個(gè)4%-5%之間收益水平。

　　第三個(gè)問(wèn)題就是波動(dòng)率的問(wèn)題，我個(gè)人感覺未來(lái)公募REITs的波動(dòng)率應(yīng)該是介于股票型基金和債券型基金之間。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)本身就具有抗風(fēng)險(xiǎn)性、相對(duì)穩(wěn)定性，所以反映它上層公募基金的波動(dòng)性相對(duì)也會(huì)小一些。

　　馮雅：它和我們傳統(tǒng)的哪一類理財(cái)產(chǎn)品是比較類似的，比如債券或者銀行理財(cái)，還是私募基金？您覺得我們能不能把公募REITs理解成是一種地方債券？

　　宋鑫：我個(gè)人不太認(rèn)同這樣的說(shuō)法，因?yàn)椴还苁莻�券還是銀行理財(cái)，其實(shí)它都是一種債券，發(fā)行人到期要還本付息，銀行理財(cái)目前來(lái)講可能還有類似于保本的性質(zhì)在里面。

　　公募REITs是一種股權(quán)投資。沒有人對(duì)這個(gè)產(chǎn)品未來(lái)收益能夠做出保障，比如什么時(shí)間能給持有人進(jìn)行本金的償付，每年按年進(jìn)行利息的支付，這個(gè)是與目前市場(chǎng)的其他產(chǎn)品一個(gè)比較大的區(qū)別。

　　您提到能不能把它理解成為一種地方政府債券，我覺得也不太能這么理解，因?yàn)榈胤秸�府債券發(fā)行人是地方政府或者地方政府平臺(tái)，但REITs的發(fā)行人實(shí)際上是公募基金管理人，它是一個(gè)公募基金產(chǎn)品。

　　第二點(diǎn)，地方政府債券也面臨著到期償付的問(wèn)題。公募REITs實(shí)際上是一個(gè)期限相對(duì)比較長(zhǎng)的公募基金，所以作為公募基金管理人，也不能保證，這個(gè)產(chǎn)品到期就一定能給投資者進(jìn)行本金的償還或利息支付分紅，只能根據(jù)底層不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)現(xiàn)金流。我們根據(jù)市場(chǎng)情況或者投資行為，為大家進(jìn)行收益的創(chuàng)造。